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Vom Sanierungskonzept zum Vorzeigeobjekt Eine umgewandelte Wohnanlage wird "aufgefrischt"
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Der Schritt ins "zweite Leben" Mit dem Eintritt in den Ruhestand standen einige Überlegungen an, wie das "zweite Leben" organisiert werden sollte. Bis zu diesem Zeitpunkt wohnten wir zur Miete und hatten nie den Versuch unternommen, eigenes Wohneigentum zu erwerben. Im Hinterkopf hatten wir stets eine Lösung, die auch meine Eltern einband, die zu diesem Zeitpunkt bereits das 80. Lebensjahr überschritten hatten. Vorzugsweise schauten wir uns nach einer Immobilie mit Aufzug um, bei der wir nebeneinander auf einem Stockwerk wohnen konnten, um die bereits absehbare Pflege besser meistern zu können. Uns war auch klar, dass jeder von uns im Ruhestand genug Raum für sich haben musste, um jede Art spürbarer Enge auszuschließen. Wir fanden hinsichtlich unserer Restriktionen genau die richtige Immobilie, zumal in diesem 12-Parteien-Haus alle zur Verfügung stehenden Gemeinschaftsbereiche extern gepflegt werden. Es gab also keine Gemeinschaftsdienste, keine Treppenwoche, keine Reinigung und Pflege, die selbst zu erbringen war. Man konnte die Wohnung abschließen, verreisen und brauchte sich um nichts zu kümmern. Heute, nach 15 Jahren, haben wir uns mehr als eingelebt, sahen einige Mitwohner kommen und andere wieder gehen und lernten einige von ihnen von all ihren Seiten her kennen. Einige, wie auch meine Eltern und liebe Nachbarn, starben, andere orientierten sich neu, indem sie den enormen Wertzuwachs von Immobilien im Rhein-Main-Gebiet nutzten, um sich anderenortes wieder ein Eigenheim zu ermöglichen. Während die Zeit gewaltig an der Bausubstanz nagte, bestand die Vision, dass die Immobilie eines Tages in neuem Glanz erstrahlen würde. Im Jahr 2018 wurde diese Vision Wirklichkeit. Den Weg bis dahin möchte ich auf dieser Webseite festhalten. |
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Das neue Domizil Heute ist im Kreis von Schöngeistern so leichtfertig die Rede von "Mehrgenerationenwohnen" und man meint, es sei recht einfach, eine Hausgemeinschaft zu bilden, die harmonisch an einem Strang zieht, wenn nur die richtigen Rahmenbedingungen zur Verfügung gestellt würden. Leider wird das soziale Miteinander gewaltig unterschätzt. Das allein ist aber nicht Gegenstand dieser Betrachtungen, sondern die Immobilie selbst, in der mehrere Generationen teils als Eigentümer, teils als Mieter wohnen. Im Jahr 2003 kauften wir uns in die Wohnanlage mit 12 Wohneinheiten, Garagen, Stellplätzen und einer geräumigen Grünanlage ein, um dort unseren Lebensabend zu verbringen. Den für uns idealen Grundriss der Wohnung, den Aufzug und das geräumige Treppenhaus sowie die Gemeinschaftsräume fanden wir prima und wir entschieden uns schnell. Das Haus war von der Zahnärztekammer im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus gebaut und nach Ablauf der Mietpreisbindung an die Firma ATRIUM verkauft worden, die ab 2002 in Maintal mehrere Objekte in Wohneigentum umwandelte. Wir hatten damals allerdings keine Ahnung, was uns in den folgenden Jahren so alles erwartete. Während des Aufbaues der Reparaturrücklagen mussten immer wieder notwendige Maßnahmen durchgeführt werden, die einige Miteigentümer an die Grenze ihrer finanziellen Möglichkeiten brachten. Deswegen wurden bereits aufgebaute Rücklagen wieder abgeschmolzen, so dass wir die Beiträge zu den Reparaturrücklagen verdoppeln mussten, um die Sanierung der Fassade ohne Sonderumlage schneller realisieren zu können. Im Fall der neuen Heizung war allerdings bereits am Anfang eine Sonderumlage fällig, weil sie sonst stillgelegt worden wäre. |
 Grundriss der Wohnungen
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Die
Zweitwohnung Im Jahr 2005 erwarben wir die direkte Nebenwohnung, wir sanierten sie und meine Eltern zogen dort ein, damit sie im hohen Alter besser gepflegt werden konnten. Beide Wohnungen wurden grundsaniert und die Bäder erneuert. Inzwischen sind meine Eltern verstorben und die Wohnung wird zukünftig unserer eigenen Pflege dienen. Momentan nutze ich die Wohnung noch für verschiedene Zwecke, halte dort aber bereits Möbel für eine zukünftige Pflegekraft vor. Da beide Wohnungen direkt nebeneinander liegen, leistete die Wohnung bei der Pflege meiner Mutter besonders gute Dienste. Wegen des vorhandenen Aufzuges war bis auf 4 Treppenstufen Barrierefreiheit gegeben. Ich weiß also, was "Mehrgenerationenwohnen" und "Wohnen im Alter" bedeutet, zumal im gleichen Objekt Familien mit Kindern und alleinstehende Seniorinnen wohnen, die teilweise rege eine harmonische Hausgemeinschaft pflegen. Infolge der natürlichen und der außergewöhnlichen Fluktuation ist auch der Wechsel von Eigentümerinteressen ausreichend präsent, um das Leben vieler Menschen mit unterschiedlichen Lebensweisen und sozialen Ausprägungen beurteilen zu können. |
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Das
Gesamtbild der Anlage beim Kauf Inklusive Werbeschild der Firma ATRIUM machte das Haus zwar einen in die Jahre gekommenen Eindruck, weil es sehr abgewohnt war, das Haus besitzt jedoch eine gute Bausubstanz und architektonisch tolle Wohnungen und ein sensationell geräumiges Treppenhaus, was auch heute noch jeden Besucher begeistert. ATRIUM hatte das Flachdach erneuern lassen, der Rest war jedoch noch im Urzustand von 1978. Die Grünanlagen waren ungepflegt, die Haustüranlage abgenutzt und nicht einladend, die Klingel- und Briefkastenschilder ein buntes Durcheinander von Klebeschildchen. Auffällig war zudem die Satellitenschüsel eines der ersten Miteigentümer, die nicht regelkonform am Balkon angebracht war und deshalb später aufs Dach versetzt wurde.  Die Rückseite der Garagenfront war mit Grafitties verschmiert und ein hässliches Werbeschild bot einen trostlosen Anblick. Dagegen war aber nichts zu machen, denn ATRIUM hatte die Stimmenmehrheit und in der Teilungserklärung war ein Passus, weswegen sie bis zum Verkauf des letzten Immobilienteils alle Entscheidungen mitgestalten durften. Mit dem Verkauf der letzten Garage und noch nicht verkaufter Kellerräume wurde das Grundbuch bereinigt. Wenige Wochen später ging ATRIUM in Konkurs, wodurch alle Täuschungsversuche nicht mehr geahndet werden konnten. |
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Das "Auffrischen" Immobiliengesellschaften sind sich der Mängel ihrer Objekte bewusst. Sie hübschen die Objekte vor dem Verkauf auf, um Wohneinheiten attraktiver zu machen. So ging ATRIUM während der Verhandlungen auf spezielle Wünsche ein, setzte sie jedoch minimalistisch um. - Bäder wurden auf Wunsch neu gefliest, indem Fliesen auf Fliesen aufgebracht wurden, - Balkonböden wurden mit einer dicken Schicht eines Materials überzogen, um die Risse in den Fliesen zu überdecken, - Fußböden wurden teilweise ohne Trittschalldämmung mit kostengünstigem Laminat oder Parkett saniert, - die massiven und wirklich guten, aber dunklen Türen wurden durch billige helle Türen ersetzt, - Rolläden wurden provisorisch gerichtet, - verdächtige Stellen, die auf Nässeschäden oder Schimmel hindeuteten, wurden überpinselt. All diese Verschlimmbesserungen und die dahinter stehenden Schäden holten und holen heute noch die neuen Eigentümer ein, wenn sie die Sanierung nicht selbst und absolut richtig in die Hand nehmen. Scheinbar günstige Handwerker und kundige Heimwerker sorgten zwar für optische Effekte, jedoch ohne wirkliche Werterhöhung. Aber auch Renovierungen in Eigenleistungen erfolgten in einigen Fällen ebenfalls nicht fachmännisch, so dass z.B. Trittschalldämmungen unter dem Parkett und Laminat vergessen wurden oder Balkone unfachmännisch gefliest wurden. Im Rahmen des "Auffrischens" wurde von Miteigentümern in Eigenleistung der gesamte gepflasterte Bereich des Hofes und des Spielplatzes mit einem Hochdruckreiniger gereinigt, verzinkte Geländer und Handläufe von abblätternder Farbe befreit, die Garagen von Grafitties befreit und in Eigeninitiative neu gestrichen. Auch die Anlage der Haustür-, Briefkasten- und Klingelanlage wurde überholt und einheitlich beschriftet. 2016 wurde dann die gesamte Haustüranlage erneuert, um sie bereits der späteren Sanierung des Hauses anzupassen. Im Außenbereich übernahmen Miteigentümer die Patenschaft für Beete, die sie pflegten, um Kosten zu sparen und die Anlage aufzufrischen. Hier war bereits sichtbar, dass es unterschiedliche Interessen im Haus gibt und die Bereitschaft zur Zusammenarbeit nicht allzu hoch war. |
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Der
Verwaltungsbeirat
als Regulativ Nach dem Wohneigentumsgesetz ist in solchen Objekten ein Verwaltungsbeirat zwingend vorgeschrieben. Im Jahr 2004 wurde er gewählt und ich übernahm damals den Vorsitz. Wir waren zu diesem Zeitpunkt 4 Neueigentümer. 8 Wohnungen sowie einige Garagen und Kellerräume gehörten noch der Firma ATRIUM. Die Hausverwaltung war mit ATRIUM gesellschaftlich verwoben und regelte Dinge nach eigenem Gusto. Beim Verkauf der Wohneinheiten erfolgten neue Zuordnungen der Kellerräume. Die Folge war, dass die Stromanschlüsse der Kellerräume auf die falschen Zähler gingen. Es gab also für den Beirat viel zu tun, wobei Geschlossenheit erforderlich war. In die Tätigkeit eines Beirats muss man sich erst einarbeiten und verinnerlichen, dass alles, was zu regeln ist, absolut im Sinne der Gemeinschaft geregelt werden muss. Im Jahr 2015 wurde der Beirat von eigenwilligen Miteigentümern mit gezielten Querelen überzogen und gesprengt, so dass das Objekt ein Jahr lang ohne Beirat war. Genau in diesem Zeitraum fand die Vorklärung zur Sanierung des Hauses statt und der dafür bestimmte Bauausschuss versagte kläglich, wodurch sich das Projekt um mehr als ein Jahr verzögerte. Erst der neue Beirat brachte wieder Ordnung in die Abläufe und das Projekt erfolgreich zum Abschluss. |
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Die
Heizung In der Image-Mappe des Investors war die Heizung sehr gelobt worden. In Wirklichkeit war die Heizung mit zwei Buderus-Kesseln und 240 kW völlig überdimensioniert und marode. Die Heizung wollte der Schornsteinfeger bereits 2004 stilllegen, weil die Abgaswerte zu hoch und keine Ersatzteile mehr zu bekommen waren. Wir entschlossen uns zur Neuinvestition und Umrüstung auf eine ATAG-Brennwertanlage, die aus zwei Aggregaten mit insgesamt 114 kW mit einem Wirkungsgrad von 109%. Das bescherte uns sofort einen Verbrauch von ca. 40% weniger Kubikmeter Gas, wodurch sich die Anlage schnell amortisierte. Allerdings wurde für jeden Miteigentümer eine Umlage entsprechend der Miteigentumsanteile fällig, weil wir noch keine Reparaturrücklagen gebildet hatten. Für den Verwaltungsbeirat war es ein hartes Ringen mit ATRIUM, die immer noch im Besitz von 2/3 der Wohnungen waren. Die späteren Miteigentümer mussten natürlich einen höheren Preis zahlen. Es war also ein doppelter Verkaufseffekt, den sich ATRIUM damit sicherte. |
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Der Fernsehempfang Im Jahr 1978 gab es nur die eine Fernsehempfangsmöglichkeit und das Haus war mit einer einfachen Anlage ausgestattet und verkabelt. Da alle Bewohner damals Mieter waren und die Zahnärztekammer nicht auf SAT-Empfang umstellte, legten 8 Mieter zusammen und finanzierten eine SAT-Anlage, an der sich auch die Kammer beteiligte. Mit der Umwandlung des Objekts in Eigentumswohnungen begann die Abwanderung der meisten Mieter und der wahre Eigentümer der SAT-Anlage stand nicht mehr so richtig fest. Außerdem konnte man mit der Ein-Kabel-Lösung nicht alle Sender empfangen. So sicherten sich zwei Eigentümer das Recht, auf dem Dach eigene Schüsseln zu betreiben. Inzwischen waren auf dem Dach bereits vier Anlagen mit all ihren Außenverkabelungen. Die Hausanlage wurde zwei Mal umgerüstet, ohne einen befriedigenden Erfolg zu erzielen. Dazu musste sie jedoch erst in das Gemeinschaftseigentum überführt werden. Die Firmen, die diese Umrüstungen vornahmen, waren jedoch schlecht gewählt worden. Nun, im Jahr 2018, erneuerten wir die Hausanlage noch einmal und verkabelten sie völlig neu über zusätzliche Kabelkanäle, die im Zug der Renovierung angebracht wurden. Jetzt sind alle Wohnungen endlich zeitgemäß und ausreichend versorgt. Die Kabelkanäle sind so ausgelegt, dass sie auch noch zusätzliche Verkabelungen von unten nach oben zulassen. |
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Die
Grünanlagen Das Wohnobjekt zeichnet sich durch eine weitläufige Grünanlage aus, die aber durchaus attraktiver sein könnte. Eingebettet ist ein Spielplatz mit Schaukel, Rutsche, einem großen Sandkasten und drei stabilen Ruhebänken. Das ist für Familien mit Kleinkindern ideal. Leider wurde der Spielplatz bisher von den Eigentümern nie intensiv genutzt. Momentan ändert sich das jedoch wieder. Zug um Zug wurden die Grünanlagen aufgefrischt und pflegefreundlicher gestaltet. Dazu gehörte auch das großflächige Abdecken mit Rindenmulch zwischen Bäumen und Büschen.  Vor dem Haus wurden die Kellerfensterschächte in Eigenhilfe gerichtet und die Grünanlage neu gestaltet. Für insgesamt drei Abschnitte übernahmen aktive Miteigentümer die Pflege, um Kosten für den Hausmeister zu reduzieren und die Identifikation mit dem Objekt zu stärken. Von einigen passiven Miteigentümern wurde das nicht mitgetragen und Miteigentümer deswegen als eigenmächtig handelnd diffamiert. Heute pflegt der Hausmeister diese Flächen mit, weil die Miteigentümer ihre ehrenamtliche Tätigkeit einstellten. Im Jahr 2004 waren die Bäume noch moderat gewachsen. 2006 verloren 5 Fichten während eines Sturms den Halt und mussten gefällt werden. Ein Baum neben den Garagen war teilweise morsch und musste 2015 zurückgeschnitten werden. Heute dominiert ein Mammutbaum die Anlage, der jährlich zwischen einem und eineinhalb Metern höher wird. Sein Wurzelwerk sprengt inzwischen Teile der Spielplatzeinfriedung. Der Mittelweg des Spielplatzes musste wegen des starken Wurzelweks bereits 2013 zurückgebaut werden. Im Zug der Sanierung der Außenfassade und der Erneuerung der Einfriedung des Hauses wird auch die Grünanlage von Veränderungen betroffen sein. |
 Auf der Grünanlage befindet sich auch ein wunderschöner kalifornischer Mammutbaum, der sich allerdings noch mächtig entwickeln wird  |
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Die
Einleitung der Gebäudesanierung Das bisher größte Projekt der Objektsanierung war die Erneuerung der Fassade, der Balkone und der Garagen. Infolge der sehr spät in Angriff genommenen Maßnahmen hatten sich die Schäden summiert. Zur Verzögerung kam es, weil die finanziellen Mittel erst über die Reparaturrücklagen angespart werden mussten. Mit einer Sonderumlage von 5.000 bis 7.000€ je nach Größe der Wohnung hätten die Maßnahmen bereits viel früher beginnen können. Die in vielen Eigentumswohnanlagen unterschiedliche finanzielle Ausstattungen der Eigentümer verhinderten das jedoch und führte zu seltsamen Taktiken. Mit der Verzögerung stiegen allerdings die Kosten. Worst-Case-Szenario Die Vorklärung wurde sachgerecht mit der Erstellung des Aufmaßes und einer Leistungsbeschreibung als Worst-Case-Analyse eingeleitet, die Vorarbeit vom eingesetzten Bauausschuss jedoch leider nicht fachgerecht genutzt. Unvernunft und mangelnde fachliche sowie organisatorische Kenntnisse im Bauausschuss verzögerten die nachhaltige Sanierung. Erst nach Absetzung und Einberufung eines neuen Bauausschusses und qualifizierter Klärung konnte die nachhaltige Sanierung beschlossen werden. Erkenntnis: Die Sanierung eines in die Jahre gekommenen Objekts ist derart vielschichtig, dass weitaus mehr Faktoren berücksichtigt werden müssen, als es stark vereinfachte Sichten zulassen. Einige Miteigentümer hatten den Sinn des Worst-Case-Szenarios der Leistungsbeschreibung gar nicht begriffen. Es galt deshalb, mit guten Informationen allen Überraschungen vorzubeugen, damit die Kosten unterhalb der aus den Rücklagen zur Verfügung stehenden Summe bleiben konnten, ohne Qualität einzubüßen. Eine absolutes Muss auf diesem Weg waren im Vertrag die VOB-Bedingungen und die Bauüberwachung durch einen vereidigten Bausachverständigen. Der Hausverwalter, der den Auftrag nur nach BGB zu allgemeinen Geschäftsbedingungen und einem Festpreis vergeben und selbst die Regie übernehmen wollte, riet zur entsprechenden Vorgehensweise. Zu VOB-Bedingungen durfte er allerdings rechtlich ohne einen Bausachverständigen nicht abschließen. Da aber die VOB-Bedingungen auch alle gültigen Normen des Bauwesens abdecken und nur mit Architekt oder Sachverständigem dem Vertrag zugrunde gelegt werden konnten, war die Verpflichtung eines Sachverständigen zur Bauüberwachung ein absolutes Muss. Genau das führte zu einigen Widerständen seitens der Befürworter einer ausgesprochenen Low-Cost-Sanierung. Eine deutliche Mehrheit konnte sich jedoch nach harten Diskussionen in zwei außerordentlichen Versammlungen durchsetzen, der Auftrag wurde mit Sachverständigem und VOB-Bedingungen erteilt und die Regie teilten sich der Sachverständige und baubegleitend der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats. Was blieb, sind die Erinnerungen an teilweise haarsträubende Dispute und permanente Streitigkeiten, die erst beendet waren, als nach einer weiteren Versammlung die Fronten endgültig geklärt waren und sich eine deutliche Mehrheit der Eigentümer durchsetzte. |
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Unterschiedliche Interessen der Eigentümer In einer Gemeinschaft von Eigentümern gibt es ganz unterschiedliche Interessen und Verhaltensweisen. Man unterscheidet grundsätzlich zwei Interessengruppen: » Eigentümer, die ihre Immobilie selbst bewohnen, » Eigentümer als Investoren, die ihre Immobilie vermieten. Selbstnutzende Eigentümer achten teilweise nur auf den eigenen Nutzen. Manche scheuen sogar aus purem Eigennutz nicht davor zurück, sich in Gemeinschaftsbereichen Vorteile zu verschaffen. Sie wollen zu diesem Zweck mitreden, mitgestalten und zu ihrem eigenen Vorteil mitbestimmen. Dazu übernehmen sie sogar wichtige Gemeinschaftsfunktionen. Die Qualität ihrer Mitwirkung hängt jedoch von folgenden wichtigen Faktoren ab, die Miteigentümer zur Kenntnis nehmen sollten: Selbstnutzende integere Eigentümer sind Personen, die verantwortungsbewusst denken und handeln, die ausreichende Kenntnisse für ein umsichtiges Verhalten mitbringen, denen man vertraut und auf die man sich verlassen kann. Selbstnutzende Eigentümer, die sich mit Verkaufsabsichten tragen und nur eine optische Werterhöhung wollen, verhalten sich meist nicht gemeinschaftsdienlich, sondern im Eigeninteresse. Eigentümer, die als Investoren auftreten und vermieten, sind an einem hohen Mietwert interessiert, und dass sich die gesamte Immobilie in einem tadellosen Zustand befindet, perfekt ausgestattet ist und die Hausgemeinschaft untereinander harmoniert. Einige Investoren achten sogar darauf, dass sich ihre Mieter zügig integrieren. Die meisten Eigentümer wollen allerdings nur verwaltet werden, keinen Stress haben und sich nicht an gemeinschaftsdienlichen Aktionen beteiligen. Alle zusammen wirken jedoch bei allen Beschlüssen mit und bestimmen mehrheitlich, was umgesetzt werden soll. Die Umsetzung und die damit verbundenen organisatorischen Arbeiten wird von den Andersdenkenden später der Mehrheit überlassen, weil "die es ja so gewollt haben". In diesem Punkt bewirkte die erfolgreiche Sanierung in unserem Objekt nun fast durchgängig ein Umdenken. |
Das beliebte Spiel für Menschen, die sich zu gemeinsamen Aktivitäten zusammenfinden und sich an den Temperamentsausbrüchen von Verlierern und Gewinnern erfreuen können. Leider verlieren all die, die ihre Chancen verpassten. Gewinner sind jedoch alle offen mitspielenden, denen die Facetten des Spiels Spaß machten. Warnung: Beim Würfelspiel und Glücksspielen kann jeder gewinnen. Bei anderen Spielen nur die, die es wirklich beherrschen. |
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Die
Gebäudesanierung Nachdem der Vertrag unter Dach und Fach war, begannen die Arbeiten. Zunächst wurden die beiden Hausfronten saniert, die nicht so sehr von Schäden betroffen waren. Einer der Streitpunkte der Vorklärung löste sich bereits jetzt auf, als die Grundierung aufgebracht war. Nachdem es ursprünglich hieß, es sei angeblich keine Grundierung erforderlich, saugte die Fassade neun Gebinde Grundierung auf, ehe der Deckanstrich erfolgte. Der Putz hatte tatsächlich dringend der Grundierung bedurft. Außerdem war sie die Voraussetzung für die Gewährleistung des Deckanstrichs durch den Farbenhersteller. Während der Arbeiten erkannte man schnell, dass gute Fachkräfte am Werk waren, die alle Notwendigkeiten erkannten und sehr umsichtig und folgerichtig vorgingen. Die SAT-Antennenanlage und die Kabelkanäle Nachdem die ersten beiden Hausseiten problemlos saniert waren, wurde auf der Wetterseite des Hauses das Gerüst gestellt. Hier mussten zunächst drei Kabelkanäle angebracht und die Kabel der SAT-Anlage verlegt werden, ehe mit der Armierung des brüchigen Putzes begonnen wurde. Der Antennenbauer kooperierte wunschgemäß, wie auch alle anderen Handwerker, die in den Ablauf integriert werden mussten. Einmal mehr zeigte es sich als vorteilhaft, dass stets eine Ansprechperson für Regiearbeíten vor Ort war. In diesem Fall war es der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats. Balkone waren sanierungsbedürftig Zu diesem Zeitpunkt war die private Sanierung von mehreren Balkonen der Westseite des Hauses bereits rechtzeitig abgeschlossen worden, ehe eingerüstet wurde. Die Balkonsanierungen wurden von den Eigentümern selbst in Auftrag gegeben, weil die Fliesen zum Sondereigentum gehören. Bei der Balkonsanierung mussten allerdings die Estriche erneuert werden, weil deren Gefälle nicht stimmte und im Boden Risse waren. Das führte in den letzten Jahren verstärkt zu Schäden an den Decken der darunter liegenden Balkone. Bei einigen Balkonen muss das allerdings noch nachgeholt werden, damit nicht erneut Schäden auftreten. Mit der Sanierung war viel zu lang gewartet worden und in einigen Fällen war früher auch nicht sehr fachmännisch saniert worden. Die Beton-Blumenkübel machten Probleme Arg mitgenommen waren die Blumenkübel der Balkone. Hier war der Beton bis herunter auf die Moniereisen ausgebrochen und die Kübel erforderten eine Sonderbehandlung. Nachdem die Westfront des Hauses ebenfalls mit Hochdruck gereinigt war, war das gesamte Ausmaß der Schäden sichtbar. Die freigelegten verrosteten Eisen wurden mit einem Sandstrahlgeräte vom Rost befreit und der Beton in mehreren Schichten wieder aufgebaut. Der Gutachter führte die erforderlichen Zwischenkontrollen durch, ehe weitersaniert werden durfte. Es war für uns selbstverständlich, dass wir alle Ratschläge des Gutachters mittrugen, denn das war ja der Sinn seines Einsatzes. Ohne ihn hätten wir uns allein auf den Bauunternehmer verlassen müssen.   Risse im Putz auf der Wetterseite Während der Angebotsphase waren zunächst keine Ursachen für die zahlreichen Risse im Putz eines bestimmten Bereiches gefunden worden. Die Risse lagen im Bereich der Zwischendecken und den oberen Fensterleibungen, deren Abschlussleisten allesamt locker waren. Als Grund für die lockeren Leisten galten die Kunststoffrollläden mit einer Breite von über 3 Metern, die sich bei intensiver Sonneneinstrahlung aufwölbten und beim Bewegen Schäden verursachten. Nach dem Entfernen der Leisten wurde der Untergrund aus verputzten Heraklith-Platten sichtbar. Nun war auch klar, woher die Risse im Bereich zwischen Decke und den Fenstern kamen. Zur Behebung der Schäden mussten die Leisten über den Fenstern erneuert und zusammen mit der gesamten Hausfront neu armiert und verputzt werden. Hierbei wurden alle Unterkanten natürlich auch mit Tropfkantenleisten versehen und alle Leibungen neu armiert.  Da das Gebäude ursprünglich mit einem klassischen Kratzputz verputzt war, musste die neu armierte Wetterseite mit einem Putz gleicher Struktur versehen werden. Das gelang ausgesprochen gut und ohne die sonst bei alten Kratzputzen oft sichtbaren Streifen.  Als das Gerüst wieder entfernt war, zeigte die Fassade erstmals ihr neues Gesicht. Den Eigentümern obliegt es nun noch, die Alu-Fensterbänke mit einem geeigneten Reinigungsmittel aufzufrischen. Ein kompletter Austausch hätte in wenigen Jahren erneut zur gleichen Patina geführt. Garagenrückfront  Die Garagenrückfront wird immer wieder von Sprayern heimgesucht, die Schwachsinn auf Wände schmieren. So wird auch die neu angelegte Rückfront erneut diese Idioten anlocken. Noch überlegen wir, was man mit dieser Wand machen könnte, damit das aufhört. Die Sanierung des Sockels erforderte dessen Freilegung Hierzu wurden alle vergammelten Waschbetonplatten entsorgt, der Sockel freigelegt und eine neue Einfassung gesetzt. Nach Abschluss der Sockelfreilegung erfolgte das Auffüllen und Verdichten des Randbereichs, der dann mit grobem Schotter bedeckt wird. Die stark abgesackten und gebrochenen Kellerlichter wurden entfernt und die Kellerfensteraußenbereiche den restlichen Kellerfenstern angepasst.   
 Im Hofbereich wurde die Fläche vorbereitet, auf der ein neuer Parkplatz für Anlieferungsfahrzeuge entsteht. Bei dieser Gelegenheit konnte das Niveau des Pflasters gehoben werden, damit das Regenwasser wieder besser abfliest. Da der bisherige Untergrund des Pflasters nur aus Sand bestand, erfolgte das Auffüllen mit Schotter und Split, der verdichtet wurde. Der Sockel eines Hauses ist wie die Fußleiste eines Zimmers. Nach dem Tapezieren sorgt sie erst für den gelungenen Abschluss. Aus diesem Grund sollte die Gestaltung des Sockels nicht vernachlässigt werden. Wir entschieden uns für einen Sandputz im Granit-Look. Für den Sockelputz gab es die Möglichkeit der einfachen Ausbesserung und des Anstriches oder aber das Armieren und das Aufbringen eines neuen Sandputzes, der attraktiver und widerstandsfähiger ist. Dieser muss natürlich ins farbliche Gesamtkonzept passen. Die Auswahl fiel auf einen hellen Sandputz im Granit-Look mit frischem Aussehen, der die restliche Farbgestaltung unterstützt. Hier war wieder qualitativ hochwertige Handarbeit gefragt, damit auch bei schräg auftreffendem Licht keine Schatten durch Unebenheiten entstehen. Dies gelang an unserem Objekt ausgesprochen gut. Vorher jetzt >>>>>>>>>>>>>  Direkt an der Hauswand wurden drei Fahrradständer für Besucher einbetoniert, der Platz davor ist für Anlieferungsfahrzeuge bestimmt. Damit besitzen wir eine zusätzliche Parkmöglichkeit. |
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Das Gesamtergebnis aus verschiedenen Sichten
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Ein völlig neues
Wohngefühl Am Ende einer langen Entwicklung kehrt Zufriedenheit ein. Es ist wichtig, dass man bis zum letzten Moment für eine Sache kämpft und die Fäden in der Hand behält, die für das Gelingen eines Projekts stehen. In unserem Fall war das Ziel die Nachhaltigkeit der Maßnahmen und ein bezahlbares Optimum. Das Ergebnis kann sich sehen lassen, wie die vielen Reaktionen der Eigentümer, der Mieter und auch aus der Nachbarschaft zeigen. Für unsere Bewohner ergab sich ein völlig neues Wohngefühl mit außerordentlicher optischer Frische, deutlich mehr Licht und ein gelungenes Ambiente. Ausgesprochene Zufriedenheit macht sich breit. Das Ansparen dauerte lang Rund 15 lange Jahre sparten wir über die Reparaturrücklagen die Sanierungskosten an, weil wir eine Sonderumlage vermeiden wollten. Auch wenn Letzteres für einige Miteigentümer kein Problem gewesen wäre und sie damit wesentlich früher in den Genuss eines optimalen Wohngefühls gekommen wären, so war die Vorgehensweise doch richtig. Zur Beschleunigung erhöhten wir vor einigen Jahren die Reparaturrücklagen von 0,50 € auf 1,00 € je m² und Monat, sodass die Rücklagen jährlich um ca. 10.000 € stiegen. Nach der Sanierung werden wir wahrscheinlich die monatlichen Rücklagen wieder reduzieren, da noch genügend Rücklagen übrig blieben. Finanziell gelang eine Punktlandung. Neue Durchmischung der Bewohner wirkt positiv Nicht nur die verbeserte Infrastruktur und eine optimal sanierte Anlage trägt zu einem neuen Wohngefühl bei, sondern auch neue Mitbewohner. Deutlich gemeinschaftsorientiertere und mit einem hohen sozialen Integrationspotenzial ausgestattete Mitbewohnerinnen und Mitbewohner machen es jetzt möglich. Das wiederauflebende WIR-Gefühl ohne egoistische Störungen wird das Zusammenleben hoffentlich weiterhin nachhaltig verändern. Teil der gemeinsam bewohnten Anlage werden Es ist schön, dass die Pflege der gesamten Infrastruktur und der Außenanlage grundsätzlich klar geregelt ist und bezahlt wird. Dadurch kann sich jede Bewohnerin und jeder Bewohner entspannt zurück lehnen, weil keine Gemeinschaftsdienste zu leisten sind, wie in manch anderen Wohnanlagen. Doch erzeugen höhere Leistungen auch höhere Kosten. Das trifft die Mieter genauso, wie Eigentümer, die ihr Wohneigentum selbst nutzen. Doch es gibt Möglichkeiten, das abzufedern. Eine hohe Identifikation mit dem eigenen Zuhause und die Übernahme von kostensenkenden Arbeiten können die Umlagen deutlich beeinflussen. Was liegt da näher, als z.B. die Patenschaft für einen kleinen Teil der Außenanlagen zu übernehmen, um das Objekt attraktiver zu gestalten und gleichzeitig Kosten zu reduzieren. Für Eigentümer stellt sich der Effekt ein, sich selbst für einen kleinen Teil ihres Miteigentums verantwortlich zu fühlen. Je nach Alter, Können und Kondition kann das allerdings auch zu beschwerlich oder gar ausgeschlossen sein. Für Familien mit Kindern kann es jedoch ein Teil positiver Erziehung, der Stärkung des Familienverbunds und dem Erlernenen gemeinschaftsdienlichen Verhaltens dienen. Ängste, sich für Andere zum Kümmerer zu machen, sind eher fragwürdig. Sich vorbehaltlos des Zusammenlebens erfreuen Es ist sicher die spezielle Sicht älterer Menschen, dass sie den letzten Lebensabschnitt harmonisch und in einer angenehmen Atmosphäre unter Mitmenschen verbringen wollen, auf die man sich verlassen kann und die einem offen und ehrlich begegnen. Dazu gehört auch das richtige Einbinden der Kinder und Jugendlichen eines Hauses, die sich innerhalb einer Gemeinschaft über ihre Erfahrungen mit positiven Verhaltensweisen sozial entwickeln können. Was Andere vorleben und was als sinnvoll und richtig erlebt wird, hat große Chancen, selbst einmal praktiziert zu werden. Eine funktionierende Hausgemeinschaft kann somit auch eine gute Kinderstube sein.  Im Bereich des Spielplatzes erfolgten einige Sanierungsarbeiten und die Sitzgruppe erstrahlt in neuem Glanz. Sie lädt in den Sommermonaten zum Verweilen unter lauschigen Bäumen ein und Kindern steht eine große Spielfläche mit Geräten zur Verfügung. Einige Sanierungsarbeiten tangierten den privaten Wohnbereich Den Austausch von Rolläden kombinierte ich zum Beispiel mit der Renovierung meines Wohnbereichs, wodurch sich rundum der neue Eindruck noch verstärkte. Die Renovierung nutzte ich zu einem verbesserten Deckenkonzept im Wohnzimmer, das nun noch besser zum Stil der alten Möbel passt, die wie die Ölgemälde noch aus der Gründerzeit oder der Zeit davor stammen.  Die neuen Stuckelemente dienten gleichzeitig zur Aufnahme der Kabel, die zu zwei Deckenlampen führen. Damit sind die Kabelkanäle an der Decke verschwunden, die zuvor sehr störend waren. Bei den Stuckelementen musste zunächst ein Kreuz aus senkrecht stehenden Rechteckleisten angebracht werden, gegen die dann die 45 °- Profile verklebt wurden. Nur so war das Kreuz ganz exakt zu verlegen. Die Winkel mussten auf Gehrung geschnitten werden, was manchmal etwas verwirrend war. Nach dem Kleben und Spachteln wurden sie mit weißer Farbe gestrichen, wodurch ein glatter übergangsloser Stuckeffekt entstand. Mir ist klar, dass dieser Stil als "Retro" bezeichnet werden kann. Man muss diesen Stil mögen oder mit ihm verwachsen sein, um sich wohl zu fühlen. Hiermit erlebe ich jedoch hautnah die Tradition und die frühere Lebensart meiner Familie. Die Farbauswahl war mutig und erfolgreich. Auch das geänderte Beleuchtungskonzept und die Kombination mit den Stuckelementen kann als gelungen bezeichnet werden. In die Tür zum Balkon ließen wir eine Glasscheibe mit einem passenden gesandstrahlten Motiv einbauen, das dem Raum eine ganz besondere Note verleiht.  Der Balkon und die Loggia machen ebenfalls einen frischen Eindruck und wurden von überflüssigen Dingen befreit, die nicht mehr ins Gesamtbild passten. Auf dem neu gefliesten Boden kommen die Sitzmöbel viel besser zur Geltung und das Grau lässt natürlich alle Pflanzenfarbkombinationen zu. Die gereinigte Markise lässt ihre Farben wieder im Sonnenlicht leuchten. Wir fühlen uns wohl.  Nach all den Veränderungen leben wir erstmals seit 15 Jahren in einer nahezu perfekten Umgebung und die Nachhaltigkeit der Sanierung wird den Zustand bis zu unserem Ableben erhalten. Der Weg war lang und teilweise steinig, aber es hat sich gelohnt, ihn so und nicht anders zu gehen. Im fortgeschrittenen Alter stellte ich mich noch einmal dieser Herausforderung mit dem Gefühl, immer noch umsetzen zu können, was ich mir vorgenommen habe.  |
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