Wendepunkt

Seit drei Jahren werde ich offen und verdeckt von einer kleinen Personengruppe attackiert, gemobbt und verleumdet, weil ich in meiner Funktion als Beirat und als engagierter Eigentümer die Einhaltung der Regeln innerhalb unserer Wohnanlage achte und durchsetze. Dazu gehört auch das Vertreten des Selbstverständnisses der Mehrheit der Eigentümer, die einen gehobenen (nicht abgehobenen) Stil pflegen. Alle meine Beanstandungen waren bisher berechtigt und hielten jeder Überprüfung stand. Vorzüge der Wohnanlage, wie Fahrradkeller, Wasch- und Trockenräume sowie andere Bereiche des Gemeinschaftseigentums sollten schließlich sinngemäß und unter Einhaltung der Grundordnung genutzt werden. Das Problem ist jedoch, dass das einigen Eigentümern nicht klar zu sein scheint.

Als Warnung an andere Eigentumswohngemeinschaften benenne ich jetzt die Fakten einer grotesken Entwicklung, die nun endlich an einem Wendepunkt angekommen ist. Vielleicht können die Ausführungen dazu beitragen, dass sich anderen Ortes gleiche Fehler nicht wiederholen.
Mein Rat: Wehret den Anfängen!

Den Sachverhalt werde ich etwas gliedern, damit die Dinge klarer werden.

Fakt "Teilungserklärung"

Nachdem das sozial geförderte Wohnungsbauprogramm auslief, wurden und werden  immer noch viele Wohnanlagen in Wohneigentum umgewandelt. Zum Zeitpunkt der Umwandlung befinden sich alle Wohnungen noch im Eigentum des Unternehmens, das die Umwandlung durchführt. Die für die Umwandlung erforderliche Teilungserklärung deckt natürlich alle Interessen des Umwandlers ab und es finden sich darin für die neuen Eigentümer schädliche Regelungen, die heute oft nicht einer gesetzlichen Prüfung standhalten. Solche Regelungen können mit einem einstimmigen Beschluss der späteren Eigentümer korrigiert werden, um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.
Erkenntnis: Letztendlich gilt immer das Gesetz, wenn geklagt wird.

Die ersten Eigentümer bei einer Umwandlung sehen sich in solchen Beschlüssen nur dem Haupteigentümer gegenüber, der natürlich das Interesse hat, Wohneinheiten zu verkaufen. Also werden zu Beginn der Umwandlung zusätzliche Vereinbarungen als Zugeständnisse getroffen, die jedoch später für alle Eigentümer gültig sind - wenn sie einer rechtlichen Prüfung standhalten. Probleme entstehen oft bei der Genehmigung von Antennenanlagen, wenn sie von den Bestimmungen der Teilungserklärung abweichen. Aber auch stillschweigende Duldungen sorgen später für Ärger. Eigentlich sollte alles, was der Teilungserklärung oder der Hausordnung widerspricht, sofort unterbunden oder neu geregelt werden. Es steht jedem Eigentümer frei, Anträge auf Ausnahmen zu stellen, über die allerdings alle Eigentümer entscheiden. Völlig außerhalb jeder Diskussion sollten geltende Bestimmung des Brandschutzes und der Gefahrenabwehr stehen. Hier gibt es absolut keinen Spielraum.

Fakt "Soziale Integration"

In jeder Hausordnung ist die "gegenseitige Rücksichtnahme" verankert. Leider gibt es immer noch divergierende Meinungen über die damit verbundene soziale Integration. Eine Gemeinschaft ist ein Gebilde, das sich zufällig ergibt, sich aber in gegenseitiger Rücksichtnahme an bestimmte Verhaltensregeln hält. Umso stärker die freiwillige soziale Integration der Eigentümer ist, desto weniger Regeln müssen schriftlich fixiert werden. Wenn das konsequent praktiziert wird, lebt man im Gefühl, unter Seinesgleichen zu leben und ein normales bis stilvolles Zusammenleben zu pflegen. Leider gelingt das nicht immer.

Zur sozialen Integration gehört natürlich, dass sich neue Bewohner einfügen und der Gemeinschaft nicht ihre abweichende Lebensart aufzwängen. Im Bereich der Ordnung und der Nutzung von Gemeinschaftsbereichen steckt das meiste Konfliktpotenzial. Mit einigen klärenden Gesprächen und der nötigen Einsicht könnten diese Probleme gelöst werden. Nicht so bei hartnäckig auf ihrem eigenwilligen Ordnungsprinzip bestehenden Opportunisten. Sie werden im Laufe der Zeit als ärgerliche Störenfriede und als Fremdkörper empfunden. Vermieter können auf ihre Mieter, die sich nicht sozial integrieren, einwirken. Bei Miteigentümern ist das schwerer, denn sie wählten das Eigentum vielfach, um vermeintlich endlich machen zu können, was sie wollen. Das ist leider ein Kernproblem vieler Eigentumswohnanlagen.

Fakt "Integerer Beirat"

Im Wohneigentumsgesetz ist der Verwaltungsbeirat als Bindeglied zur Verwaltung fest verankert. In der Regel soll er aus drei Personen bestehen, kann aber auch eine andere Struktur aufweisen. Ungeschriebene Voraussetzung ist, dass Verwaltungsbeiräte absolut integer sind und die Interessen aller Eigentümer absolut neutral vertreten. Eigene Interessen dürfen sich nur auf ihren Stimmanteil beziehen.

Es gibt Eigentümergemeinschaften, bei denen der Beirat nur einmal jährlich die Belege prüft und keine weitere aktiven Funktionen übernimmt. Unser Beirat klärt seit Jahren alle Anschaffungen und größeren Projekte mittels jeweilig einberufener Ausschüsse bis zur Vergabe vor und ist erste Anlaufstelle für Probleme mit der Infrastruktur des Gebäudes. Das missfiel einigen eigenwilligen, jedoch wenig kompetenten Personen, wie sich mehrfach herausstellte. Irgendwann war das Maß dann voll. Unsere Gemeinschaft leistete sich ein Jahr lang keinen Beirat, weil kein Miteigentümer infolge des durch diese Personen gestörten Hausfriedens dazu bereit war. Die Folge war eine Art Anarchie, weil einige Miteigentümer nun dreist machten, was sie wollten. Der Verwalter wurde beinahe täglich mit Anrufen belästigt, um Dinge zu thematisieren, die normalerweise ein aktiver Beirat vorklärt und einleitet. Dabei entstanden Probleme und vermeidbare Kosten in erheblicher Höhe.

Fehler "Nachsicht, Hoffnung und Eigennutz"

Innerhalb des Beirats sollten Dinge offen angesprochen und geregelt werden, wenn sie der Gemeinschaftsordnung zuwider laufen. Leider muss auch ich mir den Fehler ankreiden lassen, dass ich oftmals zu lang auf Einsicht setze und hoffte, dass sich Vernunft durchsetzt, wie es unter kultivierten Menschen üblich ist. Leider war es selten der Fall und einige Miteigentümer loteten regelrecht die Schmerzgrenze aus. Alles, was nicht beanstandet wurde, galt inzwischen als stillschweigende Duldung. Ein absolutes NoGo war die Reaktion eines später zurückgetretenen Beiratsmitgliedes, auf im Treppenhaus abgestellte Schuhschränke nicht richtig zu reagieren, sondern seinerseits ebenfalls einen Schuhschrank ins Treppenhaus zu stellen. Das Gleiche geschah auch, als vor einer Wohnungstür täglich vier bis sechs Paar Schuhe kreuz und quer herumlagen. Anstelle als Beirat auf gleichem Stockwerk dagegen vorzugehen, wurden fortan ebenfalls die Schuhe kreuz und quer vor der Tür platziert. In der Folge wurden vom gleichen Beirat absolut falsche Verhaltensweisen in anderen Gemeinschaftsbereichen kopiert und offen Widerstand gegen die Beanstandungen und damit gegen die anderen Eigentümer geleistet. Höhepunkt war das teuere Ausrüsten einer Schutztür mit einer Schließeinrichtung, weil das händische Schließen permanent verweigert wurde.

Fehler "Saubere Vorklärung missachtet"

In der beiratslosen Zeit wurde die Renovierung der Außenfassade behandelt. Dies war vom alten Beirat bereits vorgeklärt und für die Anfrageaktion war ein fachmännisch erstelltes Leistungsverzeichnis bereitgestellt worden. Der dazu gewählte Bauausschuss sollte lediglich die Angebote einholen und so vergleichen, dass eine Vergabeentscheidung erfolgen konnte. Fachkundige Hilfe war im Haus vorhanden, wurde von diesen Personen jedoch bewusst nicht genutzt. Infolge der Unkenntnis und eigenen nur schwer nachzuvollziehenden Absichten wurde die Arbeit des Bauausschusses falsch angegangen, zeitlich stark verzögert und ohne jeden Preisvergleich mit einem absolut nicht akzeptablen Ergebnis abgeliefert. Das Projekt wurde von mir sofort gestoppt, der Ausschuss wurde von der Eigentümerversammlung aufgelöst und ein neuer Ausschuss gewählt, der die Arbeit neu aufnahm.

Fehler "Strohmänner für Funktionen"

Die zwei Damen, die mit ihrer Arbeit im ersten Ausschuss absolut gescheitert waren, beantragten in der Eigentümerversammlung, dass nun ihre Ehepartner in den Beirat und den neuen Bauausschuss gewählt wurden. Trotz großer Zweifel einiger Miteigentümer wurden diese Personen tatsächlich gewählt. In der Folgezeit wurde schnell klar, dass diese nur als der verlängerte Arm ihrer Frauen agierten. Diese setzten im neuen Beirat und im Baussuschuss ähnlich unfähig den bisherigen Kleinkrieg fort. Sie brachten damit sogar den Verwalter in eine präkäre Situation, die wiederum nur mit einer harten Kurskorrektur und einer außerordentlichen Eigentümerversammlung bereinigt werden konnte. Einzelheiten erspare ich mir, weil sie für einige Personen zu peinlich sein dürften.

Die außerordentliche Versammlung wurde von beiden Beiräten und ihrem beeinflusstem Anhang boykottiert. Wenn es keine niederen opportunistischen Beweggründe waren, so sollte mit dem Boykott vermutlich die Beschlussfähigkeit verhindert werden. Damit nahmen sich allerdings der Vorsitzende des Beirats und der zweite Beirat  selbst  als Vertreter der Eigentümer aus ihrer Funktion. Wer als Beirat die Eigentümer nicht vertritt und sogar gegen sie agiert, ist absolut fehl am Platz! Seit diesem Tag nehme ich ersatzweise die Aufgabe des Beiratsvorsitzenden wahr.

Zwei Drittel der Eigentümer entschieden sich nach umfangreicher Aufklärung (durch den inzwischen bestellten Bausachverständigen bestens informiert) für die richtige Art der Sanierung der Außenfassade und für die zweckmäßigste Auftragsvergabe.

Inzwischen verlässt uns ein Ehepaar der destruktiv wirkenden Kräfte, weil es die Wohnung verkaufte. Mit dem bisherigen Beiratsvorsitzenden konnte ich einige Probleme im direkten Gespräch klären, in der Absicht, ihn wieder in den Beirat integrieren zu können. Es war jedoch keine wirkliche Bereitschaft zu erkennen, die Beiratsfunktion besser und im Sinne der Mehrheit der Eigentümer auszuüben. Er ist leider nur im Doppelpack mit seiner Ehefrau zu haben. Diese versucht inzwischen sogar, mit der unaufgeforderten Teilnahme an Gesprächen mit möglichen Auftragnehmern ihre frühere Lieblingsrolle - die Frau Vorsitzende - herauszukehren. Inzwischen wurde allerdings festgestellt, dass von diesen Personen entgegen allen Vereinbarungen des Hauses sogar eine  Satellitenschüssel auf dem Balkon installiert wurde. Auch drei Wochen nach der Beanstandung ist diese Anlage noch nicht entfernt. Das dürfte wohl die letzten Zweifel an der Integrität dieses Miteigentümers als Beirat bestätigen, wenn es auf der nächsten Eigentümerversammlung thematisiert wird.

Fakt "Beirat als Vermittler und Schlichter"

Die Amtsgerichte sind völlig überlastet mit Streitigkeiten rund um Eigentumswohnanlagen. Beinahe wären einige fehlerhafte Entscheidungen und Vorgehensweisen ebenfalls beim Amtsgericht gelandet. Widersprüche und Klagen werden jedoch erst nach einem Jahr aufgegriffen und Klärungen dauern fast 3 Jahre. So lang sind strittige Vorgänge gestoppt. Das galt es, mit allen Mitteln zu verhindern.

Vielen Eigentümern ist scheinbar auch nicht bekannt, dass Gerichte Klagen erst dann zulassen, wenn alle Schlichtungsversuche erfolglos waren. Dabei muss die Kette Verwaltungsbeirat - Mediator - Örtliches Schiedsgericht eingehalten werden, ehe überhaupt eine Klage zugelassen wird.

Dem Beirat als erste Instanz stehen zur  Schlichtung und Klärung die Hausordnung und die Teilungserklärung zur Verfügung. Selbstverständlich kann ein Beirat, der oder dessen Familie in einen Streit involviert ist, diese Funktion nicht ausüben. Also ist es ratsam, nur Beiräte zu wählen, die oder dessen Umfeld sich absolut korrekt verhalten. Liegen bereits gravierende Probleme vor, führt die falsche Wahl früher oder später zu großen Problemen.

Aber auch im Umgang mit dem Verwalter und dem Hausmeister übernimmt der Beirat eine wichtige Funktion für die Gemeinschaft. Wenn dem Verwalter - wie auch immer - Fehler unterlaufen, wie zum Beispiel das falsche Auszählen von Abstimmungsergebnissen oder das Nichbeachten von fristgemäß eingereichten Anträgen, das einseitige Vertreten von Absichten etc., so ist der Beirat gefordert. In unserem Fall waren zwei Beiräte sogar Teil des Problems und stellten sich offen gegen die Mehrheit der Eigentümer. Das geht nun mal gar nicht. Letztendlich griff ich mit Hilfe integeger Miteigentümer korrigierend ein. Dazu musste ich allerdings das gesamte Instrumentarium nutzen, das einem qualifizierten Beirat zur Verfügung steht.

In der nächsten Eigentümerversammlung haben die Miteigentümer die Gelegenheit, die Weichen für die Zukunft neu zu stellen und einem durchgängig integeren aktiven Beirat die Legitimation zu geben. Das sollten sich die Eigentümer nicht entgehen lassen, denn Eigentum verpflichtet. Es kann der absolute Wendepunkt einer kurzzeitigen Fehlentwicklung sein.

Anderen Eigentümergemeinschaften kann ich nur raten, bei der Bestellung von Beiräten zu vermeiden, dass Personen offiziell und im Hintergrund wirken, die dafür fachlich und ethisch ungeeignet sind.
 
Grundsätzliches

Es besteht leider die weit verbreitete Ansicht, es sei nicht opportun, öffentlich über Zustände und Ereignisse innerhalb einer Gemeinschaft zu berichten. Angeblich verbiete es der Anstand und sei dazu geeignet, Gemeinschaften zu entzweien. Tatsächlich wird mit dem offenen Ansprechen von Dingen auf störende Regelkreise hingewiesen, die ihre soziale Integration nicht vollziehen und ihre Lebensart und Verhaltensweisen einer Gemeinschaft als Regeln überstülpen wollen.

Nach dem eklatanten Fehlververhalten zweier Verwaltungsbeiräte, die sich den Boykott einer außerordentlichen Eigentümerversammlung leisteten und damit den Willen und die Interessen der Mehrheit der Eigentümer grob missachteten, übernahm ich wieder die Funktion des Beiratsvorsitzenden, denn sie hatten sich selbst suspendiert.

Das Benennen der Fakten geschieht wahrheitsgemäß, schon, weil jede verbreitete Unwahrheit rechtlich belangt werden kann. Wer bei der Wahrheit bleibt, hat nichts zu befürchten. Bei mir steht die Absicht im Vordergrund, auch andere Eigentümergemeinschaften vor ähnlichen Auswüchsen zu verschonen.

Plötzlich sind Anzeichen zu erkenennen, dass vom früheren Vorsitzenden die alte Funktion wieder wahrgenommen werden will, woran die Ehefrau mehr Interesse zeigt, als der frühere Amtsinhaber. Darüber sollen aber jetzt die Eigentümer entscheiden, denn nur sie können über die Personalien der Gemeinschaft entscheiden.

Erzeugte Betroffenheit, weil ein erweiterter Personenkreis Einzelheiten erfährt, ist verständlich, angesichts des permanenten und dreist praktizierten Fehlverhaltens jedoch hinzunehmen, weil jedes selbstsüchtige abnorme Verhalten nun mal Konsequenzen hat.

Ich nehme als Bürger, freier Journalist und Betreiber eines ortsbekannten Blogs das Recht der freien Meinungsäußerung in Anspruch. Maßnahmen Einzelner wegen meiner Offenheit sehe ich gelassen entgegen, denn als gewählter Funktionsträger der Eigentümergemeinschaft äußere ich mich im Dienst der Eigentümer.

Klaus Klee
  

Einige der beanstandeten und nur teilweise abgestellten Verhaltensweisen

Kleinmöbel und Unordnung im Treppenhaus





Sammeln von Schmutzwäsche im Waschraum









Abstellen von Fahrrädern rund um die Uhr
und zu jeder Jahreszeit